売買契約の重要チェックリスト

売買契約の内容は、すべてが重要と言えます。
その中でも、特に確認すべき項目についてリストアップしてみましょう。

1. 売買物件の表示

物件の表示は、一般的に登記簿に基づき記載されます。売買契約の対象となる物件について、詳細にまた明確に記載がなされているかチェックしましょう。

2. 金額および支払日

売買代金はもちろんのこと、手付金の金額やその支払日について、しっかりとチェックします。また、手付金がどういった扱いであるのか(違約手付、証約手付、解約手付)や、適当な金額であるかも重要です。

3. 実測の結果と差額についての清算

登記簿に表示されている土地面積と違う場合、引き渡しまでの間に土地の実測を行うことがあります。そういった場合はその差に応じ、売買代金の清算をしなければなりません。(例外として、あえて清算をしない場合もあるようです)

4. 所有権移転と引き渡しの時期

所有権の移転と引き渡しについては、代金の支払いと同時に行われるとされていますが、実際には代金を支払った際、飼い主へ所有権の移転登記に必要な書類や鍵を渡すことで完了する場合が多いと言えます。

5. 公租公課の清算

不動産の売買契約では、一般的に公租公課を売り主と買い主の双方で清算します。同時に、管理費なども清算することも多く、その場合は引き渡し日を基準とし、日割り計算で行われるようです。

6. 手付解除について

ある事情により、契約を解除しなければならない。そんな時は手付解除を行うため、どういった取り決めがなされているのかを確認する必要があります。この手付解除は、売り主と買い主の間で「認めない」契約をすることも、期限を定めることも可能です。
なお、手付解除の金額は、売買代金の2 割程度に設定するのが一般的です。

7. 危険負担と契約違反について

危険負担は、双方に過失のないトラブル(天災など)によって売買対象に不具合が生じた場合、売り主側が物件の補修を行い、物件を引き渡すのが一般的です。しかし、修理に莫大な費用がかかってしまったり、修復しても元通りにはならないといった場合などは、無条件で契約を解除することが可能です。
また、どちらかに責任のある契約違反(債務不履行)があった場合は、その相手方は契約を解除することができます。

8. ローン特約

住宅ローンを利用する前提で売買契約がなされたにもかかわらず、銀行で借り入れができず、代金の支払いができない場合に解約ができる、という特約です。もちろん借り入れできない理由が買い主にない場合に限ります。

9. 瑕疵担保責任について

売買の対象に、隠れた欠陥(瑕疵)が見つかった場合、売り主が補修や損害を賠償する責任を負うか否かを確認します。
また、負う場合については、引き渡しからどれくらいの期間で責任を負うかを確認しましょう。


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