相続とは

不動産を売却する理由のひとつに相続があります。しかし、「相続」といっても以下のように様々なパターンがあるのをご存知でしょうか？

法定相続

ケース 01

不動産を含む遺産を相続するにあたり、誰が相続人となるのかについては民法によって規定があります。また、「誰が」だけでなく、「誰がどれくらい」相続できるのかについても定められており、遺言がない場合には、この規定に沿って相続することになります。これを「法定相続」と言います。

解説

法定相続人には順位が定められ、それによって相続がなされることとなります。民法により法定相続人になれるのは、配偶者と子、父母、兄弟姉妹という立場の血族となり、その他の親族は相続することはできません。また、配偶者はどのような場合でも相続人とされますが、血族は上位優先となります。

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分割協議による相続

ケース 02

相続するものは、現金や物（動産）に限らず土地や建物（不動産）に渡ります。それらを「誰が何をどれくらい」相続するのかを相続人の協議によって決めることを、遺産分割協議と言います。全員が納得すれば、民法の規定と異なる分割をすることも可能となり、これを「遺産分割協議による相続」と言います。

解説

まとまった協議内容については、遺産分割協議書を作成します。また、協議においては相続人全員が集まる必要があり、ひとりでも少なかったり、相続人ではない第三者を加えた協議については無効となります。ただし、遺産分割協議書は必ず作らなくてはいけないものではありません。

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遺言相続

ケース 03

相続で一番に優先されるのは、被相続人による「遺言」となります。よって、遺言に書かれた内容に沿って相続を開始することを「遺言による相続」と言います。ここでいう遺言とは、民法に定められた方式に従って書かれたものをさし、それ以外のものは法律的に無効となる場合があります。

解説

相続における遺言は、最優先されるべきものであり、たとえ遺産分割協議が開始した後で遺言書が見つかった場合でも同じです。しかし、遺留分（法定相続人が持つ、最低限の相続財産の権利）についての規定に反することはできません。遺言書には、自筆遺言・公正証書による遺言・秘密遺言の3種類に分けられています。

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また、不動産の分割方法についても大きく4つのパターンがあり、それぞれに特徴があります。

不動産の分割方法とその特徴

現物分割

不動産の相続の中でも、最も一般的ともいえる方法がこの「現物分割」です。しかし、各相続人の相続相当分の通りに分割するのが難しい場合は、その差額についてはその他の遺産で調整します（代償分割）

換価分割

不動産を売却するなど、遺産を処分し金銭に換えてから分割方法を「換価分割」と言います。現物を分割することで価値が下がる場合、この方法がとられることが多いようです。

代償分割

不動産を相続する場合に起こりうる相続人の間での取得格差を、金銭の支払いによって埋めることを「代償分割」と言います。「現物分割」と併せて行われるケースも多くみられます。

共有分割

不動産を含む遺産の一部（または全部）についてを、共同で所有することを「共有分割」と言います。名義を変更するだけの手続きで済みますが、将来的に売却する場合、全員の合意が必要となります。

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ここでは、相続による不動産売却の基本的な手続きの方法をはじめ、一般の人には少し複雑な相続についての基礎知識、さらに注意する点やコツなどを詳しくご紹介していきたいと思います。

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